导语：这种表面上的“慢”，蕴含企业怎样的发展策略？为何可以穿透几经变迁的竞争环境，依然保持稳健的战略优势？在商业地产界，“慢”逻辑的博弈方式引发对有效商业理念的思考。

商业地产最难也最关键的环节不是开发建设，而是后期的运营。在房地产极速发展时代，沿用住宅开发“短、平、快”思路造成的弊端已屡见不鲜，而以新鸿 基、九龙仓、太古集团等为代表的香港房企，作为商业地产领域的前辈，近年来在内地不断加强投资与合作，带动国内商业地产整体走向成熟完善，他们主张的“慢 工出细活”——看似“笨”实则“精”的专业做法也耐人寻味。

在广州，一家以十年慢功夫雕琢项目的企业——凯华集团同样是“慢”实力的典型代表。凭借两个经典项目——十年前开业的广州国际轻纺城和今年推出的凯 华国际中心创造的业内口碑，凯华在主流的扩张型、规模化发展模式中脱颖而出，短短十余年上升为一家实力强劲的企业品牌，引发市场的普遍关注。

“慢”发展的背后

提到凯华集团，最为业界熟知的便是2005年开业、市值过百亿的大型纺织品主题商城——广州国际轻纺城，集纺织品交易、展示、商务三大功能于一体， 汇集纺织品业界3000多家领导品牌及高品质商户，目前已成为全球知名的面料辅料一站式采购中心。十年来，开发商并没有肆意扩张，一直专注于该项目；这种 表面上的“慢”，蕴含着企业怎样的发展策略？

凯华集团旗舰项目—广州国际轻纺城

建筑设计是商业地产的基础。据此前媒体报道，早在广州国际轻纺城建设之前，凯华集团历时一年半时间，通过广泛的市场调研和行业数据分析，从商户实际 需求出发，在设计阶段便从楼层功能布局、垂直交通、动线安排等方面大下功夫。以采光为例，为了给商城中数千家面料商铺充分地引入自然光，特别设计了贯穿全 城的11个采光中庭和玻璃天幕；此外，项目中还设有100余部川流不息的电梯、1000多个停车位以及宽度达16米的主干道，设计理念可谓前瞻。

其次，在软件上设有银行、餐饮、物流、检测等配套，为城中商户搭建了完整的生态系统，确保项目的可持续发展。面对新经济形势下，纺织业转型升级的压 力，开发商推出一系列增值服务，如电商平台、智能导购等线上服务；联合知名组织及机构发布服装流行趋势，连续11年举办中国（广东）大学生时装周等等，通 过多元化平台整合上下游资源，促进贸易交流。这些“软实力”的搭建，同样离不开细心耕耘的“慢”思维。

据企业公开数据显示，近年来该项目的出租率和租金均保持在较高水平，且租金收入稳步增长，已成为国内纺织品主题商城的标杆之一。有行业专家评论， “一个长期持有的商业项目建成开业只是开始，持续的运营、改造、升级则最考验‘慢功夫’。可以说，‘慢’是打造高品质物业的必要条件。”

长跑中的“慢”策略

记者留意到，2016年，凯华集团将业务拓展到潜力巨大的写字楼市场——位于广州珠江新城CBD区核心位置的凯华国际中心成为其全新作品。面对前景广阔、高速发展的写字楼行业，虽然占据一线城市核心地段的稀缺资源，开发商似乎没有一味冲刺，仍然坚守其稳扎稳打的慢节奏。

凯华集团全新写字楼项目—凯华国际中心

据记者向业内人士了解，在开业初期，凯华国际中心并不盲目进入快回报、高收入的租赁节奏，而是首先选择合作伙伴，例如聘请世邦魏理仕为首席招商代 表，委托仲量联行进行全面物业管理等。该人士指出，“毕竟写字楼租赁业务并不是短期战役，先练好内功是正确的”。据媒体报道，今年3月底，凯华国际中心与 仲量联行签署协议，为项目引入纯港式至尊管理服务，这在国内尚属首次。

另外，在甄选客户方面，凯华国际中心并没有简单采取“价高者得”的原则，而是精心挑选高质量、有实力的长期稳定租户。“业主倾向于选择世界500强 企业、金融业、高端服务业及其他新兴产业等优质租户”，业内人士如是评论。“虽然甄选租户，招租期或会需要更长的时间，但优质租户中途断租、产生空置的风 险较低，长远看来这些等待是值得的。”

业内预测2016年广州珠江新城将步入最后一波写字楼供应高峰，珠江新城区域写字楼市场出租率、租金将随着市场供应出现波动。“2017年 -2018年将开始逐步提升，甚至有跳升的可能,在2018年左右，珠江新城的写字楼项目将全部完工，并在一年半之后供应量将被吸纳，届时珠江新城写字楼 的租金便将迎来较大幅度的上涨”，仲量联行华南区商业地产部高级董事马炜图预测。在写字楼市场这场“长跑”中，凯华集团是否能继续以慢制胜，值得期待。

试水资本市场

“慢”模式发展既有优势也有挑战，在始终维持低负债的基础上，持有型商业地产对长期稳定资金供应有着更高的需求，必须寻求更多元化的融资渠道，确保企业健康持续发展。

据悉，今年5月5日，中国证监会正式核准凯华集团的全资子公司——广州凯华城房地产开发有限公司，发行总额不超过40亿元的公司债券，这意味着凯华 集团开始试水资本市场。因成功开发运营上述两个大型持有型物业项目，凯华集团的融资实力与盈利能力获得资本市场的高度认可。据公开资料显示，本次发债主体 评级为AA，债项评级达AA+；主承销商分别是中信建投和中金公司，“知名投行作为承销商，在一定程度上反应了资本市场对于凯华集团公司资质的认可，和对 债券融资成功的信心”，有金融界人士分析。

据凯华集团相关负责人介绍，“唯有匠心，筑就长远”是凯华集团的核心理念，而“慢”耕耘以实现长远发展的策略是此理念的最好体现。随着 2016年凯华国际中心正式投入运行，以及广州国际轻纺城商铺租金价格的逐步提升，凯华集团物业租赁及服务业务收入预计将保持逐年增长态势，业内看好其发 展前景。凯华集团表示，未来集团将持续关注核心城市、成熟商圈中的优质物业，在持有型商业地产资本化的道路上继续探索。