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公司债助力持有型商业 慢经营理念成就匠心

2016-07-01

上海证券报2016年6月30日报道  快速地攫取人口、资本、土地红利几乎是经济高速发展阶段各路企业赚得盆满钵满的重要保障,然而随着L型经济常态的启幕,利润平均化、市场二元化、模式专业化和资产波动化成为原有生存发展路径的重要挑战。在此背景下,资产的最优出路在哪里?

此时国家对于内地企业发债的鼓励与支持顺势将企业债市直接融资模式推向风口,同时也为资本找到一条新的投资通道。

数据显示,2016年前4个月,券商共计承销企业债券项目规模约1.7万亿元,平均每个月承销规模达到4235亿元。其中,3月份77家券商的债券承销总规模冲破7000亿元高点。就在今年6月14日,大连万达商业地产股份有限公司宣布,公司债券中的第四期发行工作结束,第四期债券的最终发行规模为30亿元,最终票面利率为3.88%。

紧随在万达发债之后,又一家商业地产企业成功发债。近日,广州凯华城房地产开发有限公司(以下简称“凯华城”)面向合格投资者公开发行债券,债券发行规模为 40 亿元,首期发行规模为 7 亿元,本次发债主体评级为AA,债项评级达AA+。

公开信息显示,凯华城成立于 2001 年,管理总资产超过 200 亿元人民币,为凯华集团有限公司全资控股子公司。目前,凯华城持有两大核心物业,分别为广州国际轻纺城和凯华国际中心。

 

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公司债拓宽融资渠道


“客观来说,作为类金融的重资产、商业地产持有运营企业,通过债市融资意味着企业对稳定的、长期的资金需求在增高”,一位资深商业地产人士认为。这种经营模式反映在公司资金层面上,就是随着业务规模的扩大,公司重资产比例也将直线上升。

例如2014 年发行人购置办公楼凯华国际中心,该中心拟于 2016 年完成超甲级写字楼工程改造并正式投入运营。

与此同时,根据债券募集说明书来看,截至2013年末、2014年末和2015年末,凯华城的资产总计分别为140亿元、191.6亿元和208.8亿元,非流动资产分别为122.2亿元、181亿元和198.8亿元,占资产总额的87.29%、94.49%和95.24%。公司总资产中以投资性房地产为主的非流动资产占比较大。

“因此寻找多元化以及低成本的融资渠道成为企业保证稳定利润率的重要考量。”前述资深商业地产人士认为。

而政策的助力也使持有型商业长期低成本资金融资成为可能。2015年1月15日,证监会出台新的《公司债发行与交易管理办法》,本次改革为内地公司提供了新的融资路径——发行主体范围扩大至所有公司制法人,并推出丰富债券发行方式、增加债券交易场所、简化发行审核流程等具体举措。

与此同时,随着凯华集团近年来经营规模逐渐扩张,对公司的融资能力,经营管理能力都提出了更高的要求,在去年接受采访时集团负责人曾经介绍,“集团未来也不排除进军资本市场的可能性,其下属企业凯华城地产或会成为先行军。”

因此从时间点上来看,此次发债正处在资本投资需求释放与集团规模扩张的交叉点上。不过对于投资者而言,仍需要一个更有说服力的背书以支撑投资者的信心。

 

十年潜心经营 谋求价值共生


广州国际轻纺城十余年的成功运营正是最好注脚。

广州国际轻纺城的一至三层为两千多间的面料商铺,常年汇集数十万种新颖面料;五六两层则被设为品牌面料区,常年展贸区网罗世界面料精品;负一层、AB区二层和四层则分别为辅料广场、饰品配件专区以及品牌辅料展贸中心。

如果说传统的地产模式的核心是资产快速周转,强调的是一种标准化、批量化与短时间的“价值复制”的话,那么类似于广州国际轻纺城这种持有型运营商业物业则更趋于长久的“价值共生”——以高标准的准入门槛以及慢工出细活的经营理念,使客户和企业自身价值的共同实现。

例如在承租人的遴选上,广州国际轻纺城的准入门槛要求其从事纺织行业 5年以上,且在承租期内必须有实际的经营内容,承租人转让商铺租赁权需得到公司授权并备案。

同时,发行人所拥有的商业铺位只对外进行租赁,不进行产权销售。虽然此举对于凯华城来说意味着更长的资本回报周期,却保证了广州国际轻纺城整体规划的统一性与合理性。

难能可贵的是,广州国际轻纺城还会定期提供流行信息、艺术家沙龙等,此外轻纺城还连续举办了十一届的中国(广东)大学生时装周。这是一套“润物细无声”的打法,通过对信息、人才以及渠道的整合,让自身始终走在时尚的最前线,无论在话语权抑或对客户粘性来说都是一举双得的做法。

不仅一个成熟的商业项目需要时间的积淀,深耕于商业项目运营的人才同样是保证项目持续健康发展的中坚力量。一份数据显示,广州国际轻纺城的背后拥有一批专业的商业运营人才,股东凯华城的董事均已为企业服务超过 10 年;中高层管理者中 5 年以上司龄的员工占 71%,10 年以上司龄的员工占 54%;高级技术及专业人员基层主管中 5 年以上司龄的员工占 66%,10 年以上司龄的员工占 44%,充分体现了公司员工的稳定性。

这种经营模式决定了该板块业务经营性现金流的稳定性与持续性。作为营运回报,凯华方面为商户提供综合性服务,向商户收取租金。即便是遭遇2013~2015年经济结构转型,纺织业遇到阻力,在这种情况下,广州国际轻纺城的租金仍持稳步上升趋势。

 

快时代的“慢”思维


不过广州国际轻纺城的成功并没有成为集团短期内迅速进行规模扩张的理由。凯华集团负责人告诉上海证券报记者,“公司对项目有一套严格选择标准,从凯华城成立到 2014 年,公司一直专注于打造广州国际轻纺城项目,直到2015年投资了第二个项目,凯华国际中心。”

这位负责人所谓的标准,即在国内一线的最核心地段打造可持续发展的商用物业,另外公司同样要求投资的项目必须可以打造成该地区和该行业的标杆性物业。以2014年入主的凯华国际中心为例。项目位于广州珠江新城,位置所在的天河CBD为国务院批准的三大国家级中央商务区之一,是华南地区最大的CBD。

 相对于优质物业与黄金区位这样的“硬件条件”,商业地产运营区别于传统地产销售模式的不同还在于不是简单的价高者得,而是持有者能否提供高品质的“软件服务”,并进一步将集团利益与入驻客户利益结合,形成价值共生关系,这需要比选位置更“慢”的耐心。

而凯华国际中心的招租也正是遵循公司一惯坚守的慢即是快商业地产之道,借助全球四大行的国际网络和专业能力,精心挑选一些高质量、有实力的长期稳定租客,并投入资源,持之以恒地致力于物业和客户服务,令租户享受到超甲级写字楼的优质服务,从而获得租户青睐和市场口碑,达到长期吸引对超甲级写字楼品质有要求的客户续租和新租,获得物业的长期保值增值。

如果说一线城市核心地段的布局偏好、严格的商家准入门槛等是凯华集团的商业物业运营之术,那“唯有匠心,筑就长远”则是凯华集团的成功之道。有道无术,术尚可求;有术无道,则止于术。无论是十年打造的广州国际轻纺城还是现在的凯华国际中心,或是未来的更多商业地产项目,以“慢”耕耘为核心的集团运营理念就是企业之道最好体现。

凯华集团负责人表示,秉承匠心与耐心,集团有信心为投资者和利益相关方实现稳定可靠的价值回报,助力各领域商户开拓未来商机。集团希望通过自身经验得出一个商业地产资本化的成功模式,去延续集团的成功,实现合作伙伴的多方共赢。