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持有型商业渐成趋势 凯华地产竞逐运营时代

2017-12-12

中国经营报 12月9日报道 告别粗放式发展的暴利时代,转型升级成为了中国房地产企业迫在眉睫的首要任务。由于担当着未来的“现金池”角色,备受投资者青睐的持有型商业物业已成为了新常态下的竞逐方向之一。

因此,一些长期深耕持有型物业的“先行”企业顺势脱颖而出,凯华地产(中国)集团有限公司,便是其中表现亮眼的一员。秉持“唯有匠心,筑就长远”的经营理念,凯华地产先后开发运营了两大行业标杆项目:广州国际轻纺城和凯华国际中心,项目的前瞻性规划设计以及创新运营,为其带来了可观的效益和良好的业内口碑。


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持有型商业受热捧


在成熟的欧美房地产市场,持有型物业一般占物业总数的50%左右。与此相比,国内持有型物业在市场内占比仍处于较低水平,其前景被业界看好。

日前,链家研究院院长杨现领在2017年中国城市更新论坛上表示,中国房地产的发展已进入所谓的沉淀的时代、运营的时代,本质上是一个精耕细作的时代。每一次市场集中度的上升,背后都经历过行业周期的洗礼,带来最终的结果就是服务能力的提升。

事实上,经营持有型商业的优势明显。所谓持有型商业,是商业地产开发商的一种长线投资模式,持有商业物业只租不售,通过租金收入等方式取得收益的一种开发经营模式。与快销型地产相比较,除了优化企业资产结构以及树立企业品牌,持有型商业地产具有效益持续增长、抗风险能力强等特点。

深谙持有型商业运营之道的凯华地产,正是凭借着眼长远、稳健扎实的运营策略,收获可持续增长的经营效益:继连续上榜“中国商业地产TOP100”,凯华地产在日前举行的2017(第十五届)中国企业竞争力年会上,又获“持续成长企业”大奖。

目前,布局持有型商业项目的内地房企队伍正不断壮大。龙湖地产对自持商业物业表现出深耕的意愿,要求将每年销售回款的10%作为上限投入到商业板块。此外,远洋集团在杭州的乐堤港9月底开业运营,这是其首个独立持有运营的新型商业综合体。远洋集团管理层表示,持有型物业市场巨大,未来将会加大持有型物业开发力度,通过专业化运作发掘资本力量。

除了市场的大好形势,政府层面对房地产行业的引导也是发展持有型商业物业的一个重要推力。

近年来,国内土地市场竞争可谓激烈,地价不断攀升之外,也间接拉升了当地的房价水平。为控制热度不减的土地市场,以及探索房地产行业的长效机制,除了采取竞配建、竞自持面积等竞拍环节,推出100%自持地块也成为了当下各地政府的一个重要措施,而其中包括了不少商业用地。新的拍地模式下,这对房地产企业提出了更高的发展要求,而持有运营能力无疑是未来市场竞争的决胜关键。

对未来发展,凯华地产表示充满信心,将持续关注核心城市、成熟商圈中的优质物业,寻找符合投资理念的项目,在以持有型商业地产为主的道路上继续探索。


自持运营的高门槛


市场前景虽好,但自持商业项目除了考验企业的资金实力,也对商业项目的长远规划和招商运营有着严格的要求。

对于商业项目的选址,城市CBD以及热点板块的显著优势已是业界共识。业内有观点指出,地段是先天的条件,运营是后天的,先天不足,光靠后天运营也不能弥补。

以广州写字楼市场为例,第一太平戴维斯发布的2017年三季度报告显示,广州CBD珠江新城的租金增幅居于全市各商务区榜首,本季度租金环比涨幅为2.7%,空置率环比下降0.4个百分点。凯华地产旗下、位于珠江新城中轴核心地段的超甲级写字楼凯华国际中心 Central Tower,则是其中的有力竞争者。

凭借CBD核心区位优势、现代化的硬件设施,凯华国际中心在开业不到一年的时间,就已吸引了包括法国驻广州总领事馆、美国银行、渣打银行、VISA、施华洛世奇、勃林格殷格翰、星展银行、民生银行等一众国内外知名企业入驻。

商业地产项目的招商策略,往往关系到项目的成功与否。获得众多国内外优质租户的青睐,除了是对凯华国际中心的巨大认可,也是其精准招租策略的一大成果。

在租户选择上,凯华国际中心没有简单采取“价高者得”的方式,而是一直坚持精选租户的原则,精心挑选高质量、有实力的长期稳定租户。虽然这样的招商策略需时较长,但优质租户较少出现中途断租的情况,将有效降低产生空置的风险。

此外,凯华国际中心的软件服务也颇有亮点:与香港仲量联行合作,引入了目前内地纯港式物业管理体系,为租户提供专业化、人性化的物业服务。此外,凯华国际中心还提供VIP接待、联谊、会议等活动场地及服务,力求为客户营造细致贴心的办公氛围体验。

据了解,凯华地产是凯华集团有限公司在内地的旗舰企业,其旗下运营的另一主题商城标杆项目——广州国际轻纺城,已经成为中国极具规模的纺织品主题商城品牌,备受国内外业界和社会的赞誉。